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合作开发项目
内容
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（一）项目位置
本项目位于平湖街道辅城坳社区，东至中环大道，南抵规划辅岐路，西接观澜，北临山厦。
（二）背景情况
2018年，本项目纳入《深圳市2018年度土地整备计划》。
2022年2月25日，龙岗区土地整备工作领导小组2022年第2次会议审议通过《平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目实施方案》（以下简称《实施方案》）。
2022年2月25日，招商方与深圳市龙岗区土地整备事务中心、深圳市规划和自然资源局龙岗管理局、深圳市龙岗区平湖街道办事处签订《深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目实施协议书》，于2022年3月27日完成留用土地规划公示。
根据《深圳市城市规划委员会法定图则委员会2022年第12次会议纪要》（2022年7月6日印发），会议审议了《龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目土地整备规划研究》（以下简称《土地整备规划》），并原则上通过了本项目土地整备规划。
（三）项目土地权属状况
根据本项目《实施方案》，土地权属分类明细详见下表:
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土地权属分类汇总表
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土地分类
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面积（㎡）
|
|
合法
用地
|
非农建设用地
|
51,213.62
|
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已取得房地产证用地
|
65,095.67
|
|
旧屋村用地
|
48,587.24
|
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重叠地块
|
非农建设用地＋已取得房地产证用地
|
1,306.90
|
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非农建设用地+旧屋村用地+已取得房地产证用地
|
97.93
|
|
旧屋村用地+已取得房地产证用地
|
331.70
|
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小计
|
1,736.53
|
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合计1
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166,633.06
|
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未完善征（转）地补偿手续用地
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规划建设用地
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647,748.00
|
|
规划非建设用地
|
104,499.69
|
|
合计2
|
752,247.69
|
|
市政道路用地
|
46,150.32
|
|
边角地
|
245.63
|
|
总计
|
965,276.70
|
备注：数据来源于《平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目实施方案》
（四）项目现状集体土地情况
根据本项目《实施方案》，项目利益统筹范围面积约为965,276.70㎡，其中已批合法用地166,633.06㎡，未完善征（转）地补偿手续用地752,247.69㎡、市政道路用地46,150.32㎡、边角地245.63㎡。
（五）项目现状集体物业情况
本项目范围内涉及招商方及下辖6个分公司、辅城坳实业公司集体物业永久性建筑物建筑面积63,638.20㎡，临时性建筑物水平投影面积21,844.75㎡，地面构筑物共547件（具体以测绘单位测绘数据为准），项目集体现状物业情况详见下表：
项目现状集体物业汇总表
|
序号
|
权利人
|
永久性建筑物
建筑面积（㎡）
|
临时性建筑物
水平投影面积（㎡）
|
地面构筑物（件）
|
|
1
|
深圳市辅城坳股份合作公司
|
17,842.39
|
3,409.99
|
145
|
|
2
|
深圳市辅城坳实业股份
有限公司
|
15,072.46
|
6,608.01
|
114
|
|
3
|
深圳市辅城坳股份合作公司大岭厦分公司
|
5,338.16
|
5,362.91
|
102
|
|
4
|
深圳市辅城坳股份合作公司新围分公司
|
4,758.00
|
981.39
|
28
|
|
5
|
深圳市辅城坳股份合作公司高园分公司
|
10,069.16
|
2,771.53
|
77
|
|
6
|
深圳市辅城坳股份合作公司旧村分公司
|
5,145.08
|
432.10
|
34
|
|
7
|
深圳市辅城坳股份合作公司岐岭分公司
|
17.88
|
1,904.01
|
17
|
|
8
|
深圳市辅城坳股份合作公司岐岭六村分公司
|
5,395.07
|
374.81
|
30
|
|
合 计
|
63,638.20
|
21,844.75
|
547
|
备注：项目集体物业现状情况最终以盖章版测绘报告为准。
（六）留用土地情况
1.留用土地规模
根据深圳市城市规划委员会法定图则委员会2022年第12次会议审议通过的《土地整备规划》，项目留用土地面积362,354.7㎡，共22个地块，其中二类居住用地152,318.0㎡，商住混合用地54,135.0㎡，商业用地13,020.9㎡，新型产业用地50,241.5㎡，普通工业用地92,639.3㎡。
2.留用地规划指标
根据深圳市城市规划委员会法定图则委员会2022年第12次会议审议通过的《土地整备规划》及《实施方案》，本项目留用土地规划总建筑面积为2,060,600㎡，其中住宅1,006,476㎡、商业办公及旅馆业250,005㎡、厂房328,065㎡、研发用房257,703㎡、配套宿舍165,851㎡、公共配套设施52,500㎡。
总建筑面积中，归属社区的建筑面积1,804,553㎡，包括住宅877,069㎡、商业办公及旅馆业225,404㎡、厂房328,065㎡、研发用房208,164㎡、配套宿舍165,851㎡;移交政府的建筑面积256,047㎡，包括保障房154,008㎡、研发用房49,539㎡、公共配套设施52,500㎡，产权管理和移交要求按照政府相关规定执行，最终以相关部门批复为准。
3.留用地分布情况
详见合作开发方案。
（七）土地移交
根据《平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目实施方案》，项目土地移交共分三期，合作方应协助招商方完成土地移交入库工作并办理留用土地出让手续。具体进度要求见下表：
土地移交进度明细
|
项目分期
|
移交地块
|
移交土地面积（㎡）
|
拆除建筑
面积（㎡）
|
完成时点
|
|
第一期
|
第一批
|
征收收储产业地块、惠华路以北地块
|
306,029.0
|
272,948.37
|
2022年3月底前
|
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留用土地01-01、01-05、01-09、02-04地块
|
52,333.6
|
|
第二批
|
首期剩余地块
|
44,811.6
|
2022年12月底前
|
|
留用土地01-14、01-21、03-12、03-22地块
|
89,980.4
|
|
第二期
|
政府收储地块和现状平龙西路地块
|
140,006.4
|
115,584.53
|
2023年12月底前
|
|
留用土地03-06、03-08、03-19-01、03-18、03-15、03-17地块
|
100,024.9
|
|
第三期
|
整备范围内剩余移交土地
|
112,075.0
|
158,629.67
|
2025年12月底前
|
|
留用土地01-15、01-16、01-29、03-02、03-03、03-05、03-07、03-14
|
120,015.8
|
|
合计
|
965,276.7
|
547,162.57
|
|
备注：数据来源于《平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目实施方案》
根据《实施方案》，本项目政府补偿给招商方土地整备金直接补偿费用合计1,478,255,617元，招商方拟投入1,343,713,783元用于本项目，投入时间、投入金额以政府拨付进度为准，剩余款项134,541,834元归股份合作公司所有。
三、项目开发预算
招商方已委托深圳市国策房地产土地资产评估有限公司对本项目进行可行性研究并出具了《深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目社区留用地合作开发可行性研究报告》（报告编号深国策估字FSZ[2023]ZX080031KYQY号），项目研究时点为2023年5月1日。可行性研究结论如下：
招商方集体土地范围内项目总投资约人民币2,144,898万元，包括搬迁补偿费用、补缴地价、建安工程费用、专业费用、管理费用、不可预见费用、财务费用、销售费用等（最终以合作方实际投入为准）。
合作方在项目合作开发过程中，应缴纳和承担的各项投资费用以实际发生的为准，高于上述测算标准的，由合作方承担，投资风险由合作方自负，招商方根据成交结果享有的利益不降低。
招商方已委托深圳市国策房地产土地资产评估有限公司对本项目涉及的集体资产进行评估，项目价值时点为2023年5月1日。评估结果如下：
（一）留用地评估情况
项目名称：深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目涉及的深圳市辅城坳股份合作公司拥有的362,354.70㎡留用土地在规划条件下的土地使用权市场价格评估报告
报告编号：深国策估字FSZ[2023]TD080015QY号
估价期日：2023年5月1日
留用土地面积：362,354.70㎡
留用地评估总值：人民币4,002,728,255元。
（二）现状价值评估情况
深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的招商方及下辖6个分公司、辅城坳实业公司房地产现状价值评估报告：
①《权利人深圳市辅城坳股份合作公司所拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的房地产现状价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080045QY号），评估总值为107,901,145元；
②《权利人深圳市辅城坳实业股份有限公司所拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的房地产现状价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080046QY号），评估总值为99,379,669元；
③《权利人深圳市辅城坳股份合作公司大岭厦分公司所拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的房地产现状价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080047QY号），评估总值为33,029,256元；
④《权利人深圳市辅城坳股份合作公司新围分公司所拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的房地产现状价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080048QY号），评估总值为26,209,918元；
⑤《权利人深圳市辅城坳股份合作公司高园分公司所拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的房地产现状价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080049QY号），评估总值为56,109,481元；
⑥《权利人深圳市辅城坳股份合作公司旧村分公司所拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的房地产现状价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080050QY号），评估总值为29,028,642元；
⑦《权利人深圳市辅城坳股份合作公司岐岭分公司所拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的房地产现状价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080051QY号），评估总值为1,589,229元；
⑧《权利人深圳市辅城坳股份合作公司岐岭六村分公司所拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的房地产现状价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080052QY号），评估总值为29,443,008元；
项目评估价值时点为2023年5月1日，现状物业评估总值合计382,690,348元。
（三）置换后价值评估情况
深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内的招商方及下辖6个分公司、辅城坳实业公司置换后物业价值评估报告：
①《权利人深圳市辅城坳股份合作公司拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内置换后物业市场价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080068QY号），评估总值为2,986,844,000元；
②《权利人深圳市辅城坳实业股份有限公司拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内置换后物业市场价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080053QY号），评估总值为380,992,400元；
③《权利人深圳市辅城坳股份合作公司大岭厦分公司拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内置换后物业市场价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080054QY号），评估总值为217,498,480元；
④《权利人深圳市辅城坳股份合作公司新围分公司拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内置换后物业市场价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080055QY号），评估总值为214,477,229元；
⑤《权利人深圳市辅城坳股份合作公司高园分公司拥有的位于深圳市龙岗平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内置换后物业市场价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080056QY号），评估总值为332,412,230元；
⑥《权利人深圳市辅城坳股份合作公司旧村分公司拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内置换后物业市场价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080057QY号），评估总值为149,741,970元；
⑦《权利人深圳市辅城坳股份合作公司岐岭分公司拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内置换后物业市场价值评估报告》（深国策估字FSZ[2023]080058QY号），评估总值为40,504,960元；
⑧《权利人深圳市辅城坳股份合作公司岐岭六村分公司拥有的位于深圳市龙岗区平湖金融基地辅城坳土地整备利益统筹项目范围内置换后物业市场价值评估报告）（深国策估字FSZ[2023]080059QY号），评估总值为121,288,080元；
项目评估价值时点为2023年5月1日，置换后物业评估总值合计4,443,759,349元。
（四）评估复核情况
招商方已委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司进行评估复核，复核结果为：评估报告编制依据合法、合理性、完整性符合要求，评估技术路线及方法较为合理，经修改后的估价报告合格。
（一）招商方提供利益统筹项目留用地362,354.70㎡，土地整备金直接补偿费1,343,713,783元与合作方合作进行开发建设，并获取相应的搬迁补偿，项目开发建设过程中，招商方除投入土地整备资金1,343,713,783元用于支付搬迁补偿、过渡安置补偿等费用外不承担额外出资义务，不承担开发、经营风险，不参与具体开发管理等事务，但有权予以监督。
项目的运作、开发等全部资金投入，均由合作方负责，合作方自行承担本项目在开发、建设期间所发生的安全事故、劳动事故、资金债务等法律责任。
（二）合作方负责项目开发建设过程中的全部工作，包括但不限于从项目搬迁谈判、签订土地使用权出让合同、办理建设用地规划许可证、办理建设工程规划许可证、勘探、规划设计、施工建设、现场管理、竣工验收、办理不动产权证到项目开发建设完成整个过程的全部工作并承担所有费用开支，并按照相关法律法规应由建设单位缴纳的首笔物业专项维修资金，招商方予以协助。
（三）合作方必须依据政府批准的专项规划的要求完成全部建设开发任务，项目开发过程的安全责任、质量责任、投资及经营风险等均由合作方承担并负责。
（四）合作方作为本项目改造实施主体，负责本项目范围内包括招商方及下辖6个分公司、辅城坳实业公司集体资产在内的土地、物业涉及的搬迁补偿工作，以及对本项目范围内除招商方的集体资产以外的其他权利主体物业的搬迁补偿工作，并承担相应费用。
（一）合作开发期限
本项目合作开发期限自签订《合作开发协议》之日起算，至本项目开发建设完成之日止。
（二）交付期限
1.合作方应自签订《土地出让协议》补充协议之日起，需在每一期全部地块签订《土地出让协议》补充协议后10个月内取得该期项目主体施工许可证。
2.合作方应于本项目取得项目主体施工许可证之日起48个月内完成竣工备案，并向招商方交付回迁物业。回迁物业应完成公共区域装修，经招商方验收确认合格后，于招商方办理回迁物业入伙手续之日起24个月内为招商方办理物业不动产权证书。
3.延迟交付的处理
除不可抗力原因外，若合作方逾期向招商方交付回迁物业的，按下列方式执行：
合作方需按评估市场租金标准或与招商方已签订集体物业《搬迁补偿安置协议》标准上浮20%两种计算方式，取高值向招商方支付集体安置物业面积的过渡期补偿（市场租金评估由合作双方共同委托评估公司出具租金评估报告；补偿协议标准按当期应支付标准上浮20%计算）；
（三）为保证招商方按期取得回迁物业，合作方应优先投入资金开发招商方回迁物业所在的留用地地块。
按照集体资产保值增值的原则，本项目招商方通过回迁物业、现金补偿的招商底价为人民币伍拾贰亿陆仟伍佰柒拾伍万玖仟叁佰肆拾玖元整（小写：￥5,265,759,349元），具体如下：
1.货币补偿（固定报价）：货币补偿款人民币捌亿贰仟贰佰万元整（小写：￥822,000,000元）（该补偿款项专用于一揽子解决本项目统筹用地涉及原村民的历史遗留问题补偿事宜）；
2.物业补偿：按照“优先选取厂房，整栋分配”的原则本公司、辅城坳实业公司及下辖 6个分公司回迁物业总建筑面积223,826.80㎡，回迁物业总价值为人民币肆拾肆亿肆仟叁佰柒拾伍万玖仟叁佰肆拾玖元（小写：￥4,443,759,349元）。具体如下:
|
权利人
|
回迁物业类型
|
回迁物业面积
（㎡）
|
单价
（元/㎡）
|
回迁物业总值
（元）
|
|
深圳市辅城坳股份合作公司
|
工业底商
（含一、二层）
|
≥1,400.00
|
49,000
|
≥68,600,000
|
|
厂房
|
≥86,961.00
|
16,000
|
≥1,391,376,000
|
|
宿舍
|
≥26,418.00
|
26,000
|
≥686,868,000
|
|
研发用房
|
≥35,000.00
|
24,000
|
≥840,000,000
|
|
小计
|
≥149,779.00
|
——
|
≥2,986,844,000
|
|
辅城坳
实业公司
|
厂房
|
≥12,096.43
|
16,000
|
≥193,542,880
|
|
宿舍
|
≥4,447.09
|
26,000
|
≥115,624,340
|
|
工业底商
（含一、二层）
|
≥1,465.82
|
49,000
|
≥71,825,180
|
|
小计
|
≥18,009.34
|
——
|
≥380,992,400
|
|
大岭厦
分公司
|
厂房
|
≥10,723.32
|
16,000
|
≥171,573,120
|
|
宿舍
|
≥852.86
|
26,000
|
≥22,174,360
|
|
办公
|
≥848.25
|
28,000
|
≥23,751,000
|
|
小计
|
≥12,424.43
|
——
|
≥217,498,480
|
|
新围
分公司
|
厂房
|
≥9,511.80
|
16,000
|
≥152,188,800
|
|
宿舍
|
≥1,377.73
|
26,000
|
≥35,820,980
|
|
工业临街一层底商
|
≥428.97
|
61,700
|
≥26,467,449
|
|
小计
|
≥11,318.50
|
——
|
≥214,477,229
|
|
高园
分公司
|
厂房
|
≥13,372.50
|
16,000
|
≥213,960,000
|
|
宿舍
|
≥2,342.13
|
26,000
|
≥60,895,380
|
|
住宅临街一层底商
|
≥885.49
|
65,000
|
≥57,556,850
|
|
小计
|
≥16,600.12
|
——
|
≥332,412,230
|
|
旧村
分公司
|
厂房
|
≥4,408.46
|
16,000
|
≥70,535,360
|
|
宿舍
|
≥1,066.89
|
26,000
|
≥27,739,140
|
|
办公
|
≥696.84
|
28,000
|
≥19,511,520
|
|
住宅临街一层底商
|
≥491.63
|
65,000
|
≥31,955,950
|
|
小计
|
≥6,663.82
|
——
|
≥149,741,970
|
|
岐岭
分公司
|
厂房
|
≥2,531.56
|
16,000
|
≥40,504,960
|
|
小计
|
≥2,531.56
|
——
|
≥40,504,960
|
|
岐岭六村分公司
|
厂房
|
≥4,771.27
|
16,000
|
≥76,340,320
|
|
宿舍
|
≥1,728.76
|
26,000
|
≥44,947,760
|
|
小计
|
≥6,500.03
|
——
|
≥121,288,080
|
|
合计
|
≥223,826.80
|
——
|
≥4,443,759,349
|
若后续回迁涉及物业类型、面积调整的，双方协商一致后按照上表单价等价置换。
3.土地补偿：招商方获得02-04号一类工业用地，土地面积1,930.4㎡，作为祠堂用地现状保留。
4.过渡期临时安置补助：合作方对深圳市辅城坳股份合作公司及下辖6个分公司、辅城坳实业公司选择产权置换的集体物业支付过渡期临时安置补助费，其标准住宅类不低于25元/㎡·月，厂房、宿舍及工业配套用房类不低于30元/㎡·月，办公类不低于30元/㎡·月，商业类不低于50元/㎡·月。自签订《房屋移交确认书》之日起，每三年递增10%（以每三年最后一笔补助费为递增基数），直至合作方向招商方交付回迁房之日（以入伙通知确定的交房时间为准）止，过渡期临时安置补助费按照自然季度支付，即每季度首月10日前支付当季度过渡期临时安置补助费。
5.回迁物业空置期补偿：合作方额外提供3个月的回迁物业空置期补偿，用于补偿招商方在回迁物业交付后至招商期间的房屋空置造成的租金损失，具体计算方式如下：
房屋空置租金损失=首次回迁交付前一个月的过渡期安置费总额×3个月。
支付期限自招商方与合作方首次签署《交楼确认书》之日起15个工作日内一次性支付上述回迁物业空置期补偿。
根据深圳市城市规划委员会法定图则委员会2022年第12次会议审议通过的《土地整备规划》，本项目平均规划容积率约5.7，计容积率总建筑面积2,060,600㎡，其中可分配、销售的计容积率建筑面积1,804,553㎡（包括住宅、商业、办公及旅馆业、厂房、研发用房、宿舍等），移交政府的建筑面积256,047（含政府回购保障房、研发用房和公共配套设施）。
本合作开发方案是在上述平均容积率为5.7的情况下进行测算的，若相关政府部门批复归属于社区部分可分配、销售计容积率建筑面积高于上述标准的，对于建筑面积超出部分，招商方与合作方按最终达成的回迁物业比例进行分配；若相关政府部门批复归属于社区部分可分配、销售计容积率建筑面积低于上述标准的，合作方给予招商方的回迁物业面积不减少。
如本项目涉及用地性质重大变更、贡献率重大调整、开发类别重大调整等重大变更的，由招商方与合作方另行协商并签订补充协议。
合作方一旦与招商方签订合作协议后，原则上合作方股权不得变更。如确需变更，合作方需书面告知招商方，待招商方书面回复同意变更后，方可变更。若未经招商方书面同意，合作方股权发生变更的，招商方有权单方面要求解除合作协议，履约保证金及已支付费用不退还。
（一）退出机制
合作方与招商方签订合作协议后，双方原则上不得无故退出项目，但合作方出现下列情形，且不按要求整改的，依据本条规定退出项目合作，合作方不按照本条款规定退出机制执行的，招商方有权单方面解除合作开发协议，所收取的履约保证金不予退还，合作方应无条件退出合作开发项目，其全部投入归招商方所有，并应配合将项目公司股权（如有）全部转移给招商方：
1.合作方不履行《合作开发协议》的，招商方有权单方面解除合作开发协议并没收全部履约保证金，给招商方造成损失的，合作方应当承担相应的赔偿责任。
2.合作方违反《合作开发协议》规定(包括但不限于未按时交付回迁物业、办理房产证、支付货币补偿款、工期延期、未在约定时间内确认实施主体、完成搬迁安置补偿等)，招商方可以扣除全部或者部分履约保证金，其数额视合作方违约行为而定。招商方按照合同规定扣除履约保证金后，剩余履约保证金的总额少于前述所规定的数额时，合作方须在接到招商方书面通知后30日内补齐。如未按期补足，剩余的履约保证金不予退还，招商方可单方面解除合作开发协议。
3.因合作方原因导致本项目工作进展迟缓或造成中途停止相关工作，属合作方违约，经招商方催告后30日内未恢复进度的，招商方没收全部或者部分合作方提供的履约保证金，给招商方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。招商方没收履约保证金，不影响合作方继续履行的义务；招商方再次催告后，30日内未恢复进度的，招商方有权单方面解除合同并没收全部履约保证金。
4.合作方违反深圳市、龙岗区相关政策，不及时提供政府公共配套用地及设施，导致项目终止的，招商方有权单方面终止合作，没收履约保证金，并要求合作方赔偿招商方经济损失。
5.合同履行完毕之前，有证据证明合作方存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，经招商方通知后，在30日内未恢复履行能力且未提供适当担保的,视为以自己的行为表明不履行主要债务,招商方有权单方面解除协议并没收全部履约保证金。
6.合作方违反土地整备利益统筹相关法律、法规、政策规定，造成不良影响或者严重后果的，招商方有权单方面解除协议并没收全部履约保证金。
（二）退出程序
1.合作方违反上述1-6项规定情形之一的，招商方有权提请上级部门予以督促或者通报，合作方应在通报之日起30日内整改完毕；
2.拒不整改或整改后仍违反上述1-6项规定情形之一的，招商方有权与街道相关部门按照本合作开发方案规定的退出机制对合作方进行清退。
（三）清退流程
1.招商方与合作方协商退出事宜，协商不成的由招商方行使解除权解除合作协议。
2.街道与合作方解除监管协议。
（一）回迁物业建设要求
1.招商方的回迁物业的建筑设计方案需事先征求招商方意见后由合作方决定，最终以政府审批为准。
2.合作开发项目按批准的容积率进行开发建设，合作方必须按专项规划及用地规划许可证、工程规划许可证、土地出让合同要求完成全部的开发建设任务，包括配套设施。
3.合作方必须确保合作项目所有建筑质量符合国家、省、市标准，并依法办理竣工验收手续。
（二）回迁物业交付标准
回迁物业按周边同期商品房工程施工标准进行建设，物业公共区域应按周边同期商品房标准进行装修装饰，物业内部水、电、消防、电梯等设施设备管线到位，室内毛坯交付。
合作方以上述标准向招商方交付全部回迁物业，并需通过政府职能部门验收。
（三）回迁物业产权性质
回迁物业性质为完全产权商品房，合作方负责为招商方办理《不动产权证书》，招商方回迁物业在政策允许条件内需要分割办理《不动产权证书》的，合作方应予以配合。
（四）回迁物业办证时间及逾期办证违约责任
合作方应在招商方回迁物业入伙手续之日起24个月内为招商方办理并交付回迁物业的《不动产权证》。
如因合作方原因导致逾期为招商方办理回迁物业不动产权证的，合作方应按招商方当批次回迁物业市场评估价的每日万分之一标准支付逾期办证违约金。
（五）回迁物业的登记价格
招商方回迁物业原则上按照政府相关政策规定的价格（在政策允许的前提下，招商方回迁物业采用成本登记价）办理《不动产权证》，具体登记价格届时由双方协商后由招商方书面通知合作方。
（六）税费
1.合作方承担项目开发过程中的相关税费。
2.合作方承担办理招商方应回迁物业面积以内的部分所涉及的不动产权证涉及的税费及相关费用（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等）。
3.超出招商方应回迁物业面积的部分所涉及的税费及相关费用，由招商方承担应缴纳的费用。
（七）回迁物业面积差异的结算方式
建筑面积差异是指招商方实际获得回迁物业竣工验收测绘的总建筑面积与应补偿回迁物业的总建筑面积的差异。
双方约定按照“建筑面积差异最小化”的原则进行选房，招商方选定的回迁物业，若出现建筑面积差异的，采用以下规定进行结算，合作方通知招商方办理回迁物业入伙手续之日起30个工作日内，双方按本条约定的面积差价结算办法结清应补交（或退还）的差价款项：
1.工业用途回迁物业建筑面积差应分别控制在500㎡（含）以内，其他用途回迁物业建筑面积差分别应控制在100㎡（含）以内并按照建安成本单价结算；
2.工业用途回迁物业建筑面积差超出500㎡以上及其他用途回迁物业建筑面积差超出100㎡以上的，按竣工交付时项目同期同类物业市场销售价格结算。
（八）回迁物业的位置朝向及分配原则
回迁物业原则上集中安置，分配以方便实用为原则，具体位置及朝向等在双方签订的合作开发协议中另行约定。
（九）停车位
若同一产业地块红线范围内的招商方回迁物业面积超过该地块全部计容建筑面积51%的，则该地块红线范围内的停车位由招商方负责管理。
（十）物业管理
非产业用地在业主委员会成立之前由招商方授权合作方委托第三方物业公司进行物业管理；
关于产业用地，若同一产业地块红线范围内的招商方回迁物业面积超过该地块全部计容建筑面积51%的，则该地块红线范围内的回迁物业的物业服务由招商方自行管理或招商方授权委托第三方负责管理。
物业管理所得收益根据实际情况按照各业主方面积比例份额进行分配。
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|
招商底价
|
按照集体资产保值增值的原则，本项目招商方通过回迁物业、现金补偿的招商底价为人民币伍拾贰亿陆仟伍佰柒拾伍万玖仟叁佰肆拾玖元整（小写：￥5,265,759,349元），具体如下：
1.货币补偿（固定报价）：货币补偿款人民币捌亿贰仟贰佰万元整（小写：￥822,000,000元）（该补偿款项专用于一揽子解决本项目统筹用地涉及原村民的历史遗留问题补偿事宜）；
2.物业补偿：按照“优先选取厂房，整栋分配”的原则本公司、辅城坳实业公司及下辖 6个分公司回迁物业总建筑面积223,826.80㎡，回迁物业总价值为人民币肆拾肆亿肆仟叁佰柒拾伍万玖仟叁佰肆拾玖元（小写：￥4,443,759,349元）。具体如下:
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权利人
|
回迁物业类型
|
回迁物业面积
（㎡）
|
单价
（元/㎡）
|
回迁物业总值
（元）
|
|
深圳市辅城坳股份合作公司
|
工业底商
（含一、二层）
|
≥1,400.00
|
49,000
|
≥68,600,000
|
|
厂房
|
≥86,961.00
|
16,000
|
≥1,391,376,000
|
|
宿舍
|
≥26,418.00
|
26,000
|
≥686,868,000
|
|
研发用房
|
≥35,000.00
|
24,000
|
≥840,000,000
|
|
小计
|
≥149,779.00
|
——
|
≥2,986,844,000
|
|
辅城坳
实业公司
|
厂房
|
≥12,096.43
|
16,000
|
≥193,542,880
|
|
宿舍
|
≥4,447.09
|
26,000
|
≥115,624,340
|
|
工业底商
（含一、二层）
|
≥1,465.82
|
49,000
|
≥71,825,180
|
|
小计
|
≥18,009.34
|
——
|
≥380,992,400
|
|
大岭厦
分公司
|
厂房
|
≥10,723.32
|
16,000
|
≥171,573,120
|
|
宿舍
|
≥852.86
|
26,000
|
≥22,174,360
|
|
办公
|
≥848.25
|
28,000
|
≥23,751,000
|
|
小计
|
≥12,424.43
|
——
|
≥217,498,480
|
|
新围
分公司
|
厂房
|
≥9,511.80
|
16,000
|
≥152,188,800
|
|
宿舍
|
≥1,377.73
|
26,000
|
≥35,820,980
|
|
工业临街一层底商
|
≥428.97
|
61,700
|
≥26,467,449
|
|
小计
|
≥11,318.50
|
——
|
≥214,477,229
|
|
高园
分公司
|
厂房
|
≥13,372.50
|
16,000
|
≥213,960,000
|
|
宿舍
|
≥2,342.13
|
26,000
|
≥60,895,380
|
|
住宅临街一层底商
|
≥885.49
|
65,000
|
≥57,556,850
|
|
小计
|
≥16,600.12
|
——
|
≥332,412,230
|
|
旧村
分公司
|
厂房
|
≥4,408.46
|
16,000
|
≥70,535,360
|
|
宿舍
|
≥1,066.89
|
26,000
|
≥27,739,140
|
|
办公
|
≥696.84
|
28,000
|
≥19,511,520
|
|
住宅临街一层底商
|
≥491.63
|
65,000
|
≥31,955,950
|
|
小计
|
≥6,663.82
|
——
|
≥149,741,970
|
|
岐岭
分公司
|
厂房
|
≥2,531.56
|
16,000
|
≥40,504,960
|
|
小计
|
≥2,531.56
|
——
|
≥40,504,960
|
|
岐岭六村分公司
|
厂房
|
≥4,771.27
|
16,000
|
≥76,340,320
|
|
宿舍
|
≥1,728.76
|
26,000
|
≥44,947,760
|
|
小计
|
≥6,500.03
|
——
|
≥121,288,080
|
|
合计
|
≥223,826.80
|
——
|
≥4,443,759,349
|
若后续回迁涉及物业类型、面积调整的，双方协商一致后按照上表单价等价置换。
|
