深圳市龙岗区龙城街道鹏利泰工业区城市更新单元项目

一、信息发布内容

深圳市龙岗区龙城街道鹏利泰工业区城市更新单元项目

深圳市盛平股份合作公司（以下简称“招商方”）

就深圳市龙岗区龙城街道鹏利泰工业区城市更新单元项目引进合作开发主体进行公开招商,由深圳交易集团有限公司龙岗分公司（以下简称“交易集团”）采取公开招标方式确定合作方。

※项目方是否委派评委代表

一、集体用地基本情况

（一）项目位置

位于深圳市龙岗区龙城街道盛平社区，东临荔枝园院区，西临银台智慧创新厂区，南临志达工业园，北临回龙路。

（二）项目城市更新计划

本项目2019年05月列入《2019年龙岗区城市更新单元计划第四批计划》。

（三）项目专项规划

本项目于2022年6月取得《深圳市龙岗区人民政府关于<龙岗区龙城街道鹏利泰工业区城市更新单元规划>审批情况的通知》（深龙府函〔2022〕25号）。

2.项目规划要求

根据《深圳市龙岗区人民政府关于<龙岗区龙城街道鹏利泰工业区城市更新单元规划>审批情况的通知》（深龙府函〔2022〕25 号）要求，本项目拆除范围用地面积 16,633.9 ㎡，开发建设用地面积13,633.9 ㎡（剩余非农建设用地指标3,007.3㎡）；规划容积 93,010 ㎡，其中无污染厂房17,840 ㎡，产业研发用房 47,280 ㎡（含创新型产业用房 5,674 ㎡），产业配套用房 24,920 ㎡（含宿舍 12,890㎡、商业服务设施 12,030 ㎡），公共配套设施 2,970 ㎡（社区警务室 60 ㎡、社区健康服务中心 1,000 ㎡、社区级公共配套用房 1,770 ㎡〈含 650 ㎡作为党群服务中心〉、再生资源回收站 60 ㎡、公共厕所 60 ㎡、环卫工人作息房 20 ㎡）。

更新改造整体规划，整体实施，改造实施主体应完成拆除范围内所有建（构）筑物拆除及建筑物清理工作，并将相应的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地无偿移交政府。

（四）项目土地状况及权属

本项目拆除用地面积16,641.2㎡，宗地号为G01018-0040，土地权属性质为非农建设用地，土地用途为工业用地，土地使用权人为深圳市盛平股份合作公司。

（五）项目现状建筑物状况

本项目范围内建筑物用途包括厂房、宿舍及工业配套用房等，现状建筑物面积共计25,017.71㎡。其中：1、永久建筑面积21,804.62㎡，①已办理产权证书面积21,300.7㎡（属集体物业面积4,792.7㎡，属深圳市鹏利泰实业发展有限公司在合作建房中享有77.5%的建筑物面积16,508㎡），②未办理产权证书面积503.92㎡（属集体物业）；2、临时建筑投影面积3,213.09㎡（属集体物业面积722.95㎡、属深圳市鹏利泰实业发展有限公司在合作建房中享有77.5%的建筑物面积2,490.14㎡）。本项目涉及《房地产证》（深房地字第6000112190号、深房地字第6000112105号、深房地字第6000112191号、深房地字第6000186384号、深房地字第6000186381号、深房地字第6000112192号）证载权利人为深圳市龙岗区龙岗镇盛平村民委员会和深圳市龙岗区龙岗街道办事处盛平社区居民委员会。

二、项目集体资产评估

（一）根据深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（报告编号：深尊量行评字第【2022】（G）Z10003号），更新项目范围内属于本公司拥有的永久性建筑面积5,296.62 ㎡经评估总值为人民币贰仟玖佰叁拾万零肆仟捌佰捌拾陆元整（¥29,304,886元）。

（二）根据深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（报告编号：深尊量行评字第【2022】（G）Z10001号），更新项目范围内属于本公司拥有的临时建筑物、地面构筑物及花木果树经评估总值为人民币壹佰贰拾捌万叁仟贰佰玖拾叁元整（¥1,283,293）。

（三）根据深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司出具的《土地估价报告》（报告编号：深尊量行评字第【2022】（G）T10001号），更新项目范围内属于本公司拥有的集体土地面积16,641.2 ㎡在城市更新规划条件下权益价值评估总值为人民币叁亿壹仟壹佰零伍万玖仟捌佰贰拾元整（¥311,059,820元）【其中包含非农建设用地指标价值人民币陆仟陆佰伍拾陆万肆仟捌佰元整（¥66,564,800元）】。

（四）根据深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司出具的《房地产咨询报告》（报告编号：深尊量行评字第【2022】（G）Z10004号），更新项目范围内非农建设用地指标价值人民币陆仟陆佰伍拾陆万肆仟捌佰元整（¥66,564,800元）。

（五）根据深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（报告编号：深尊量行评字第【2022】（G）Z10002号），更新项目更新后实际补偿物业面积13,800 ㎡，经评估价值为肆亿贰仟捌佰捌拾万元整（¥428,800,000）。

三、项目开发预算及可行性分析结果：

根据深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司出具的《深圳市龙岗区龙城街道鹏利泰工业园片区城市更新项目可行性研究报告》（报告编号：深尊量行评字第【2022】（G）K10001号），本项目总投资为1,082,524,810元，项目销售总值1,511,148,000元，开发完成后项目税前利润为304,649,799元，税前成本利润率为28.14%，项目税后利润为228,487,349元，税后成本利润率为21.11%，项目经济效益指标较好，获利能力好，项目在经济上是可行的。

四、项目合作方式：

（一）为实现集体利益和集体资产的保值、增值，招商方将提供项目范围内的上述集体资产与被选定的合作方进行合作。合作方以招商方接受的搬迁安置补偿方式参与本项目。招商方获得货币补偿款及项目建成后的产权调换（回迁）物业，但不参与具体开发管理等事务。

（二）合作方需根据相关政策规定申报确认为本项目单一实施主体。

（三）合作方根据政府相关政策法规规定，按招商方要求，将本项目剩余非农建设用地指标3,007.3㎡（具体数值以政府审批为准），配合办理好调入指定项目的相关手续。

五、合作开发期限：

项目开发期限自签订《合作开发协议》之日起八年内或取得项目建设工程施工许可证之日起36个月内（二者以先到期为准），合作方必须完成项目建设、竣工验收且向招商方移交回迁物业。

六、项目利益分配及费用承担

（一）本项目采用货币补偿及回迁物业相结合的利益分配方式：

1.合作方须支付招商方现金补偿不低于人民币壹佰叁拾捌万元整（¥1,380,000元，含本数），自签订《合作开发协议》之日起15个工作日内一次性支付完毕。

2.合作方保证项目建成后招商方回迁物业面积不低于13,800㎡（含本数），其中无污染厂房不低于2,000㎡、产业研发用房不低于3,200㎡、配套宿舍不低于2,600㎡，配套商业不低于6,000㎡。

（二）本项目过渡费每月人民币壹拾伍万捌仟捌佰玖拾玖元整（¥158,899元）；过渡费每3年递增10%；过渡期计算开始日期从2022年7月1日起，过渡费截止时间：1.如回迁物业达成由合作方返租的，则过渡费计算截止时间为回迁物业移交之日止；2. 如回迁物业未达成由合作方返租的，则物业过渡费截止时间按甲方取得不动产权证之日起满壹年止。

（三）合作方承担本项目全部建设资金投入，包含但不限于搬迁补偿、土地、规划、设计、建设、销售、税费等费用。

（四）合作方承担招商方基于项目聘请第三方机构提供服务所垫付的评估及法律服务等费用，合计人民币壹佰叁拾陆万元整（¥1,360,000元）。该费用由招商方先行支付，合作方于签订合作开发协议之日起15个工作日内一次性支付给招商方。

七、合作方义务

（一）合作方须自与招商方签订正式《合作开发协议》之日起6个月内，完成项目实施主体确认手续；在签订正式《合作开发协议》之日起八年内或取得项目建设工程施工许可证之日起36个月内（二者以先到期为准）向招商方移交回迁物业。

（二）合作方确认为本项目实施主体后，负责办理用地手续以及报批报建到项目开发建设完成的全部工作，包括但不限于签订土地出让合同、勘探、设计、报建报批、完成施工、竣工验收、办理好招商方的不动产权证书等工作，同时负责向政府相关部门办理建设开发过程中所需的相关审批手续，招商方予以协助。

（三）项目建筑设计方案应书面征得招商方同意，合作方须确保本项目建筑质量符合国家标准。

（四）竞投人须在竞投本项目之前履行包括但不限于股东会、董事会或上级单位决策或批复相关程序，若由此导致无法在方案规定时间内签订合作开发协议或所签订正式合作开发协议不能履行，竞投人（合作方）最终须承担全部责任。招商方有权终止合作开发协议，合作方所有己支出费用（包括但不限于保证金、履约保函以及其他第三方费用）不予退还或补偿，招商方有权重新招商引进新的合作方。

八、回迁物业

（一）建筑方案

回迁物业的建筑设计方案由招商方和合作方共同确定，最终以政府审批为准，其建筑设计、户型设计、建筑质量等必须和整个项目相一致，不能区别对待。否则，合作方承担由此引起所有责任及损失。

（二）位置及选房规则

招商方回迁的无污染厂房、产业研发用房、配套宿舍及配套商业的具体位置以垂直集中分配为原则，其中商业物业为不低于6,000㎡，具体选房规则由招商方和合作方结合规划的建筑设计方案协商，但是招商方有优先选择权和决定权。

（三）交付标准

回迁物业的交付标准如下：产业研发用房按甲级建设及装修标准执行，套内部分交房标准为毛坯房，但水、电、有线电视，网络等应预留至每层（套）回迁物业，并具有开通条件；电梯及物业公共部分等按统一标准由合作方进行装修。回迁物业的建设、装修及电梯等配套设施的标准不得低于本项目合作方开发的其他同类型物业交付时的相应标准。否则合作方必须弥补差价，或者招商方有权主张在合作方开发的其他物业中另行选择回迁物业。

（四）产权性质、产权证登记价格、办证时间

回迁物业产权性质为商品性质，合作方在招商方回迁物业入伙之日起1年内，应按照法律法规及深圳市的政策规定，为招商方办理好回迁物业的不动产权证（必须为可上市交易类型）；回迁物业按照每个房屋单元办理《不动产登记证书》;招商方获得回迁物业的《不动产登记证书》中列明的登记价以回迁物业同楼层同户型房屋建安成本价（根据招商方的意见协商确定）乘以具体每套的面积确定。

（五）不动产证税费承担

合作方应当以回迁物业的建安成本价作为登记价格对招商方分配的建筑物进行不动产产权登记（最终以政府核实为准），办理不动产权登记涉及的所有税费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加税、地方教育附加税、印花税等）由合作方承担。

（六）停车位分配方式

合作方应按项目总停车位（含规划数量+竣工后增加数量）和不计容积的地下室（独立地下室需分配到招商方名下）等建构筑物不低于16.5%的比例分配给招商方，而且停车泊位、独立地下室的位置应在回迁物业的负一、负二层集中安排，具体位置招商方有优先选择权；招商方享有配置停车位和独立地下室的永久使用权和处分权。

（七）物业管理和公共费用

回迁物业则由招商方自行决定物业服务公司或委托合作方指定的物业公司进行管理；委托管理的，物业管理费另行约定；物业专项维修基金按相关部门规定执行。

（八）容积率调整的约定

本项目整体规划容积率6.8，如因特殊情况容积率发生调整的，当整体规划建筑面积减少时，招商方所回迁分配的物业及现金补偿不减少；若整体规划建筑面积增加的，增加的建筑面积招商方分配价值比例不低于42%。

（九）面积差异的结算方式

1.选定的回迁物业总面积差异值在±0.1%以内（含本数）的，招商方与合作方互相不补差价。

2.选定的回迁物业总面积差异值在±0.1%（不含本数）以上的，对差异部分按当时本项目相应类型房屋市场销售价格的80%互相补差价。

3.面积差异的补偿均以人民币货币方式进行补偿。

九、重大变更调整约定

项目范围内的用地性质变更、贡献率调整、开发类别调整等重大变更调整招商方可以要求进行二次评估。二次评估仅需针对调整、变更部分进行，评估费用由合作方承担。招商方可依据评估结果与合作方协商利益分配，协商成功的，双方签订补充协议；协商不成的，招商方可以解除协议，适当赔偿合作方造成的损失和前期投入。

竞投人资格条件（附应证明材料）

（一）竞投人（或其控股母公司）须具备二级或以上房地产开发资质（需提供住建局颁发的竞投人或控股母公司的房地产开发资质证书复印件并加盖公章）；

（二）竞投人的净资产规模在人民币1亿元以上，且负债率不高于50%（需提供2022年度财务审计报告复印件并加盖公章）；

（三）竞投人（或其控股母公司）实缴资本不低于人民币1亿元（需提供验资机构出具验资报告的复印件并加盖公章）；

（四）竞投人和其控股母公司具有良好的诚信记录，即无严重违法失信和被纳入失信被执行人名单（提供公告期内“国家企业信用信息公示系统”网站打印的严重违法失信信息查询结果以及“中国执行信息公开网”网站打印的失信被执行人情况的复印件并加盖公章）；

（五）竞投人具有独立承担民事责任的能力，为独立法人单位（提供营业执照复印件并加盖公章）。

备注：①控股母公司是指直接持有竞投人股权＞50%的企业；

②本项目不接受联合体竞投。。

本项目采用货币补偿及回迁物业相结合的利益分配方式：

2023年10月3日09时至2023年10月12日18时

延期报名登记时间

2023年10月3日09时至2023年10月12日18时，有意愿参与本项目的竞投人可自行在本公告链接下载附件资料，并按照要求交纳交易保证金及递交报名资料。

有意愿报名的竞投人，需按照以下要求提交资料并获得竞投资格

一、法定代表人证明书及法定代表人身份证复印件；

二、法人授权委托证明书及被授权人身份证复印件（如有）；

三、营业执照复印件；

四、深圳市市场监督管理局商事登记簿查询基本信息和股东信息；

五、交易保证金交纳凭证；

六、《竞投人登记表》（模板）；

七、《承诺书》（模板）；

八、“竞投人资格条件”中相关证明文件。

对于符合条件的竞投人，待交易集团审核通过，出具《竞投人报名材料接收回执》，收到《竞投人报名材料接收回执》视为报名成功。

报名资料递交地址

深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号业务受理窗口

招标文件领取地址

本公告链接直接下载（详见附件）

延期后响应文件递交时间及地点

时间：通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2023年10月16日上午9:00-9:30

地点：深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号评标室七室

延期后开标时间

2023年10月16日上午9:30

一、交易保证金：人民币8,500,000元（大写：捌佰伍拾万元整）；

二、有意愿参与本项目的竞投人，必须在报名登记时间内交纳交易保证金，汇款以到账时间为准，逾期将不能参加本次招商活动（说明：填写备注时必须注明：“ 项目编号：XX交易保证金”）；

三、交易保证金由竞投人交纳至交易集团指定的以下银行账户：

1、户名：深圳交易集团有限公司

2、开户行：民生银行深圳五洲支行

3、账号： 633286528

交易保证金应一律从竞投人账户转出，不接受现金汇款、个人银行结算账户转出和第三方代交。

交易保证金处置方式

（一）未被确定为合作方的竞投人，凭交款凭证由深圳交易集团有限公司龙岗分公司在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内全额原路无息退回。

（二）被确定为合作方的竞投人所交纳的交易保证金在发出成交通知书之日起10个工作日内，由深圳交易集团有限公司龙岗分公司转至招商方指定账户作为履约保证金。

（三）若因合作方原因，未签署合作开发协议的，取消其合作方资格，已交纳的交易保证金和交易服务费不予退还；深圳交易集团有限公司龙岗分公司在扣除交易服务费后将合作方的交易保证金划转至招商方指定账户。交易保证金无条件归招商方所有，招商方有权重新招商。

履约保证金为人民币捌佰伍拾万元整（¥8,500,000元）。

是否允许联合体报名

是否已有意向合作方

是（意向合作方：深圳市恒鹏置业发展有限公司）

意向合作方是否涉及优先权

（一）本项目采用公开招标的方式引进项目合作方，具体方式将根据资格审查结果而定。

（二）公告期间，由交易集团对竟投人进行资格审查。

（三）若符合条件的竞投人超过3家（含），则采取公开招标方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，则公告期延长十个自然日。延长公告期满后，若只有1个符合条件的竞投人，采用单一来源谈判方式确定合作方；若有2个符合条件的竞投人,采用竞争性磋商方式确定合作方。

一、本项目评审（磋商/谈判）小组由招商方代表和外部专家组成，共7人，其中：招商方代表2人，外部专家5人。招商方代表由深圳市盛平股份合作公司董事会推选，外部专家由深圳交易集团有限公司龙岗分公司在专家库中随机抽选。

二、本项目采用百分制评分，总分100分。具体招标文件由招商方股东代表大会授权董事会根据本招商方案另行制定并实施。

三、采用公开招标、竞争性磋商交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判的方式通过符合性审查及谈判的响应方确定合作方。

在结果公告期间，由龙城街道办对竞投人资格进行确认。

合作方的违约责任及退出机制

（一）合作方未按时理清历史合作关系，并及时足额向意向合作方支付项目前期费用及合理利润的，招商方有权单方终止合作，并没收履约保证金。

（二）合作方未在本方案要求期限内完成项目建设并向招商方移交回迁物业的，每延迟一日须按集体资产（应回迁物业面积）评估总价值的日万分之五向招商方支付违约金，逾期达12个月的，招商方有权单方终止合作，没收履约保证金，并要求合作方赔偿招商方经济损失。

（三）合作方未及时足额向招商方支付货币补偿或过渡费的，每延迟一日须按应付总额的日万分之五向招商方支付违约金，逾期支付货币补偿或过渡费达三个月的，招商方有权单方终止合作，没收履约保证金，并要求合作方赔偿招商方经济损失。

（四）合作方违反深圳市、龙岗区城市更新政策，不及时提供政府公共配套用地及设施，导致更新单元范围调整或项目终止的，招商方有权单方终止合作，没收履约保证金，并要求合作方赔偿招商方经济损失。

（五）合作方在完成本项目（即招商方取得不动产权证书）前不得减少实缴注册资本（合作方投标时的市监局系统实缴数）；否则合作方按减少金额的3倍支付违约金给招商方；合作方控股人在项目合作期间未经招商方同意不得变更。

（六）本方案未约定的有关项目合作各方权利义务、违约责任等条款按《合作开发协议》执行。

特别事项说明及风险提示

（一）合作方为非意向合作方的，合作方在签订合作开发协议书之日起10天内向意向合作方无条件一次性支付合计¥45,797,771.49元[其中，前期费用人民币叁仟捌佰壹拾陆万柒仟柒佰柒拾壹元肆角玖分（¥38,167,771.49）]、合理利润人民币柒佰陆拾叁万元整(¥7,630,000.00)，按投入费用约20%计算。逾期不支付的，招商方有权取消其合作资格，没收交易保证金或履约保证金并重新招商。意向合作方在收到前述款项之日起三个工作日内向合作方移交本项目前期工作的所有计划立项申报和专项规划申报的资料、文件和数据。

（二）本项目涉及第三方深圳市鹏利泰实业发展有限公司77.5%合作物业补偿，合作方在与招商方签订合作开发协议后90天内完成本项目范围内该公司及承租户的清退等搬迁安置补偿签约事宜。招商方不负责对该公司及承租户进行任何补偿，本项目涉及该公司的一切补偿均由合作方自行负责解决（包括办理物业权属的相关手续）。

(三) 回迁物业拟处置方式

1.租赁期限拟定壹拾伍年(15 年)，租赁期内前五年的月租金拟定为不低于人民币陆拾玖万元整 (￥690,000/月，单价 50 元/㎡月，面积暂时按 13，800 ㎡计算)，届时由招商方聘请第三方机构参照市场情况进行评估确定招租底价。租金标准采用分段递增，第六年、第十一年具体递增比率由招商方聘请第三方机构参照市场情况估价进行确定。最终成交人及成交价格经交易平台公开交易确定。

2.鼓励合作方或合作指定的第三方参与公开招租活动。

(四) 拆除现状建筑物保函

1.合作方被确定为本项目实施主体后，在拆除招商方现状建筑物时需向招商方提供金额为人民币2000万元（大写：贰仟万元）的银行（或商业）保函，保函期限为现状建筑物拆除至在本项目竣工验收并交付回迁物业时止。

（一）决策程序

召开公司董事会、集资会、监事会、股东代表大会对招商方案主要事项进行表决。召开公司股东代表大会进行表决时，并由公证处现场公证和龙城街道集体资产办公室现场监督。

（二）实施程序

1.本合作招商方案已按程序经招商方董事会、监事会、集体资产委员会、股东大会依次表决通过，并报社区党委、龙城街道办事处备案通过。

2.招商流程按交易集团有关规定执行。交易集团按程序确定合作方，交易结果公示期间，由龙城街道办事处对竞投方资格进行确认。

交易服务费按照《深圳交易集团有限公司关于调整资产租赁和土地合作开发业务收费标准的通知》（深交易〔2021〕100号）要求收取，由中标人支付。

（一）本招商方案未涉及的合作开发事宜，以招商方与合作方签订的《合作开发协议》为准；双方应于自深圳交易集团有限公司龙岗分公司向合作方发出《成交通知书》之日起10天签订《合作开发协议》。

（二）根据政策、法规等有关规定，或按政府主管部门要求，招商方董事会可对招商公告有关内容进行变更，对未尽事宜予以明确。

（三）本次集体用地合作开发招商方案根据龙岗区相关文件要求制定。招商方案须经招商方股东(代表)大会表决通过后方可生效。

（四）合作方(成交人)具有以下情况之一，可取消其项目合作资格保证金不予退还:

(1)被纪检监察部门立案调查，违法违规事实成立的。

(2）隐瞒真实情况，提供虚假资料等弄虚作假的。

(3)实施不正当竞争行为，排斥其他供应商参与竞争的。

(4) 抗拒主管部门监督检查的。

(5)实施商业贿赂行为的。

（五）招商方对本招商方案具有最终解释权。

业务咨询电话：0755-28589116陈经理李经理

业务投诉电话：0755-28589118

联系地址：深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号110室

深圳交易集团有限公司龙岗分公司
2023年10月2日