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一、项目基本情况
（一）项目概况
本项目位于龙岗区坂田坂雪岗大道与稼先路交汇处东北侧，紧邻轨道10号线“华为”站。
项目于2020年4月列入《2020年龙岗区城市更新单元计划第二批计划》，于2023年5月7日取得《深圳市龙岗区人民政府关于<龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元规划>审批情况的通知》（深龙府函〔2023〕26号）。
（二）项目土地范围
项目更新单元用地面积18,250.7平方米，拆除范围用地面积18,168.8平方米，其中城中村用地面积18,168.89平方米。
（三）项目涉及集体资产情况
1.集体土地
项目涉及深圳市马蹄山股份合作公司集体用地18,250.7平方米（其中拆除范围内18,168.8平方米，拆除范围外、更新单元范围内81.9平方米）。
2. 集体现状物业
项目涉及深圳市马蹄山股份合作公司集体现状永久性建筑面积29,713.95平方米，现状临时性建筑水平投影面积合计1,168.67平方米，构筑（附属）物48项。具体详见下表：
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建筑类型
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现状用途
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建筑面积（㎡）/水平投影面积（㎡）/项
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永久性建筑
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厂房
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21,138.61
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宿舍
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8,207.12
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配套用房
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368.22
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小计
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29,713.95
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临时性建筑
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砖墙铁皮顶、雨棚、铁板夹层等
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1,168.67
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构筑（附属）物
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水池、花坛、围墙等
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48项
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3.非农建设用地指标
项目涉及深圳市马蹄山股份合作公司非农建设用地指标18,168.89平方米。
（四）项目规划指标
根据《深圳市龙岗区人民政府关于〈龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元规划〉审批情况的通知》（深龙府函〔2023〕26号），更新单元用地面积18,250.7平方米，拆除范围用地面积18,168.8平方米，开发建设用地面积11,380.6平方米。规划容积130,136平方米，其中商业、办公及旅馆业建筑123,677平方米（含商业文化设施6,184平方米、母婴室250平方米），公共配套设施（含地下）6,459平方米（含社区健康服务中心1,500平方米、社区管理用房1,500平方米〈含为坂雪岗科技城DY02（象角塘村）更新单元统筹落实的社区管理用房700平方米〉、党群服务中心650平方米、社区级公共配套用房2,809平方米〈含文化活动室1,000平方米、社区管理用房1,149平方米、托育服务机构600平方米、再生资源回收站60平方米〉）。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。
二、集体资产评估结果
深圳市马蹄山股份合作公司已委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对本项目涉及集体资产进行评估，委托深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司进行复核，项目评估价值时点为2023年5月7日。具体评估及复核结果如下：
（一）集体资产评估结果
根据深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具的资产评估报告，项目涉及深圳市马蹄山股份合作公司集体资产价值共计人民币壹拾伍亿零捌佰陆拾玖万玖仟肆佰贰拾元整（小写：1,508,699,420元）。具体如下：
1．《土地估价报告》（龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元涉及深圳市马蹄山股份合作公司拥有的18,250.7平方米集体土地在设定城市更新规划条件下的市场价值评估，报告号：深世鹏评字第HT20230222033号），本项目集体土地评估价值为人民币壹拾壹亿柒仟零伍拾玖万玖仟玖佰元整（小写：1,170,599,900元）（其中拆除范围内18,168.8平方米集体土地价值壹拾壹亿陆仟伍佰叁拾肆万陆仟捌佰元整（小写1,165,346,800元）；拆除范围外、更新单元范围内81.9平方米集体土地价值人民币伍佰贰拾伍万叁仟壹佰元整（小写：5,253,100元））。
2．《房地产估价报告》（龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元涉及深圳市马蹄山股份合作公司拥有的集体物业现状价值评估，报告号：深世鹏评字第HF20230222038号），本项目集体物业现状价值为人民币壹亿玖仟贰佰柒拾肆万捌仟壹佰伍拾陆元整（小写：192,748,156元）。
3．《房地产估价报告》（龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元涉及深圳市马蹄山股份合作公司拥有的18,168.89平方米非农建设用地指标在设定规划条件下的市场价值评估，报告号：深世鹏评字第HT20230222032号），本项目非农建设用地指标评估价值为人民币壹亿肆仟伍佰叁拾伍万壹仟壹佰贰拾元整（小写：145,351,120元）。
4．《房地产估价报告》（龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元涉及深圳市马蹄山股份合作公司拥有的置换后物业市场价值评估，报告号：深世鹏评字第HF20230222047号），本项目回迁物业价值为人民币壹拾伍亿零捌佰陆拾玖万玖仟肆佰贰拾元整（小写：1,508,699,420元），取得不低于40,775.66平方米的办公物业。
（二）集体资产复核意见
根据深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司出具的《复核意见书》，复核结果显示报告评估标准合理、报告数据符合要求。
三、项目开发预算
根据《龙岗区坂田街道马蹄山竹山工业园城市更新单元可行性研究报告》（深世鹏咨字第HK20230222009号）,本项目开发预计总投资成本约人民币壹拾柒亿肆仟壹佰叁拾玖万伍仟贰佰元整（小写：174,139.52万元）。
四、意向合作方基本情况
(一)根据《龙岗区马蹄山竹山工业园城市更新项目合作意向书》，本项目意向合作方为深圳市润创兴控股集团有限公司，意向合作方已缴纳意向合作保证金共计人民币贰仟万元整（小写：20,000,000.00元）。
(二)意向合作方已完成了本项目的前期工作，包括计划立项、土地及建筑物核查、专项规划批复等。
(三)根据《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2022〕2号）相关规定，本项目已完成专项规划，考虑到意向合作方在前期专规阶段的贡献，在本项目评审中给予意向合作方6分的优先分。
五、合作开发方式
（一）深圳市马蹄山股份合作公司提供项目范围内的集体用地18,250.7平方米，非农建设用地指标18,168.89平方米，集体现状永久性建筑面积29,713.95平方米，临时性建筑水平投影面积1,168.67平方米，构筑（附属）物48项进行合作开发，获取相应的合作补偿及利益回报（含回迁物业和货币补偿），项目改造开发建设过程中，不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。
（二）合作方承担本项目开发过程中的全部资金投入，包含但不限于用地手续办理、搬迁补偿费用、补缴地价、规划、设计、建设、销售、税费、办理不动产权证（将回迁物业产权登记到权利人名下）等全部费用。
（三）合作方负责从项目搬迁谈判和补偿、实施主体确认、完善征转地手续、非农指标注销、土地使用权出让、项目设计、项目报建手续办理、项目施工建设、竣工验收、项目销售、物业管理、办理不动产权证等项目开发建设经营整个过程的全部工作，同时负责向政府相关部门办理建设开发过程中所需的相关审批手续，招商方须予以协助。
（四）合作方作为本项目改造实施主体，负责本项目更新范围内包括招商方在内的所有权利主体物业的拆迁补偿工作，并承担相应费用。
（五）合作方须确保本项目建筑质量符合国家建筑工程施工质量验收统一标准并符合工程勘察、设计文件的要求。
六、合作开发期限
(一) 本项目合作开发期限，自招商方与合作方签订《合作开发协议》之日起计算，至回迁物业办毕不动产权证之日止。
(二) 为保证项目范围内道路和文体设施用地尽早移交，合作方须于《合作开发协议》签订之日起180天内完成项目范围内全部物业拆迁安置补偿工作。
(三) 合作方应自获得城市更新主管部门核发的项目实施主体确认文件之日起36个月内取得施工许可证。合作方应于取得施工许可证之日起60个月内完成竣工备案并向招商方交付回迁物业，并在交付之日起280个工作日内向深圳市马蹄山股份合作公司交付回迁物业不动产权证。
(四) 配套设施与本项目商品楼建设时序同步开发、同步建设、同步交楼。
七、搬迁补偿方式
本项目采用回迁物业的利益分配方式。项目应补偿深圳市马蹄山股份合作公司回迁办公物业面积合计不低于40,775.66平方米（包含拆除范围外、更新单元范围内集体土地补偿142平方米），单价为37,000元/㎡，总价值不低于人民币壹拾伍亿零捌佰陆拾玖万玖仟肆佰贰拾元整（小写：1,508,699,420元）。
该补偿为招商方的净得利益。
八、过渡期临时安置费
合作方对招商方选择产权置换的集体物业支付过渡期临时安置费，其标准不低于33元/㎡/月，每月补偿费用为人民币980,561元/月（不足1元按1元计），每三年递增5%。自招商方与合作方签署《合作开发协议》之日起至招商方取得回迁物业之日止。每月支付一次，首次支付时间为签署《合作开发协议》之日后的10个工作日内。
若合作方未按交付期限约定交付回迁物业，合作方应在当期过渡安置费补偿标准（按照协议首次支付之日起累计一定年限调增后的金额）的基础上上浮20%向招商方支付过渡安置补偿费；超过两年的，双方另行协商确定过渡安置补偿费的支付标准。由于招商方原因、不可抗力等原因导致逾期的除外。
九、规划指标调整（含容积率调整）分配原则
本项目已取得专项规划批复文件，若后期本项目如容积率发生调整、贡献率调整，当整体规划建筑面积减少时，招商方所回迁分配的物业不减少；若整体规划可售物业建筑面积增加，则招商方可获得回迁物业应相应的增加，增加的回迁物业面积为新增可售物业建筑面积（可售物业建筑面积=规划建筑面积-公共配套建筑面积-需移交政府物业建筑面积）的33%。
十、涉及重大事项变更约定
本项目已取得专项规划批复文件，后期若用地性质发生变化、贡献率调整、开发类型调整等重大变更调整可以要求重新进行二次评估。招商方可依据评估结果与合作方协商调整回迁。协商成功的，双方签订补充协议；协商不成的，招商方可以解除合作开发协议，适当赔偿造成合作方的损失和前期投入。
十一、回迁物业房产证税费承担及逾期办证违约责任
招商方全部回迁物业的性质均为商品房，合作方负责办理不动产权证（红本）至招商方名下，且需保证招商方享有完整、无产权瑕疵的物权。应回迁建筑面积部分所涉及的税费及相关费用由合作方承担，超过应回迁建筑面积的部分所涉及的税费及相关费用，由招商方承担应缴纳的税费。
如因合作方原因导致交付回迁物业后280个工作日内未办理完成不动产权证的，合作方应按未办理产权证的回迁安置物业登记总价的万分之五向招商方支付违约金。
十二、合作方股权变更约定
合作方与招商方签订合作开发协议后，原则上合作方股权不得变更。如确需变更，合作方需书面告知招商方，待招商方书面回复同意变更后，方可变更。若未经招商方书面同意，合作方股权发生变更的，招商方有权单方面要求解除合作开发协议，合作方投入和损失自行承担。
十三、退出机制
合作方与招商方签订合作开发协议后，双方原则上不得无故退出项目，但出现下列情形，招商方有权解除合作开发协议：
（一）合作方不履行合作开发协议的，有权解除协议并没收全部履约保证金，给招商方造成损失的，合作方应当承担相应的赔偿责任。
（二）合同履行完毕之前，有证据证明合作方存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，经招商方书面通知后，在180日内未恢复履行能力且未提供适当担保的,视为以自己的行为表明不履行主要债务，招商方有权解除合作开发协议并没收全部履约保证金。
（三）合作方违反城市更新相关法律、法规、政策规定，造成不良影响或者严重后果的，招商方有权解除合作开发协议并没收全部履约保证金。
十四、其他条件
（一） 建筑标准
回迁物业的建筑设计方案最终以政府审批为准（需招商方确认），其建筑设计、户型设计、建筑质量必须和整个项目相一致，不能区别对待。
（二） 回迁物业位置
回迁给招商方的物业按同栋整层集中原则选择，待本项目施工图经批准并完成施工图建筑面积测绘后双方商定物业位置，另行签署回迁办公物业选房确认书。项目建设完成后，根据竣工备案建筑面积测绘报告，双方签署调整面积差异的补充协议或最终版回迁办公物业选房确认书。
（三） 交付标准
回迁物业装修标准原则上为毛坯，最终以双方签订的协议为准；公共部分为精装修交付。
（四） 差价结算
建筑面积差异是指招商方实际获得的回迁物业的总建筑面积与应补偿的回迁物业的总建筑面积的差异。
双方按建筑面积差异最小化的原则进行选房。
回迁物业差价结算：回迁办公物业建筑面积差异部分在±10平方米以内部分(含±10平方米)，双方按照国家有关部门批准确定的本项目新建商品房备案平均单价或周边同类型物业的备案单价（本项目新建商品房无备案单价的方可适用周边同类型物业备案单价）八折计算面积差价；建筑面积差异超过10平方米以外的部分，双方按照国家有关部门批准确定的本项目新建商品房备案单价或周边同类型物业的备案单价（本项目新建商品房无备案单价的方可适用周边同类型物业备案单价）九五折计算面积差价。
差价结算时间：双方应于合作方通知招商方办理回迁物业入伙手续之日起30日内，双方按本条约定的回迁物业面积差价结算办法相互结清面积差异补偿款。
（五） 停车位
本项目按规划配建地下停车场及停车位，在回迁物业交付使用后由合作方委托物业服务企业统一进行经营、管理，招商方及其租户可按物业比例（33%）使用停车位，并按照公示的车辆停放服务收费标准缴纳停车服务费用。合作方须协助招商方与物业管理公司协商确认该部分停车位收益分配比例。具体分配事项以招商方与合作方签订的合作开发协议为准。
（六） 物业管理
回迁物业交付使用后由合作方委托物业服务企业统一进行前期物业管理。招商方对物业管理要求等内容有权提出合理化建议，对招商方提出的合理化意见建议，合作方应予以采纳。业主委员会成立后，有权根据相关政策规定，自行选择物业服务企业进行管理。
十五、未约定事项的处置原则
在本方案中没有约定的事项，以深圳市马蹄山股份合作公司与合作方签订的《合作开发协议》为准。
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